1. 왜 전세 사기를 주의해야 할까?
2023년부터 사회 문제로 대두된 깡통전세·빌라왕 사건 이후, 정부는 전세 사기 방지를 위한 여러 대책을 시행해 왔습니다. 그러나 2025년 현재에도 전세 사기는 완전히 근절되지 않았으며, 임차인의 법적 보호는 결국 스스로의 주의에서 시작됩니다.
2. 전세 사기 예방 핵심 체크리스트
- 등기부등본 확인
▶ 계약 전 반드시 열람하고 소유자 명의, 근저당권, 전세권, 가압류 유무를 확인하세요.
▶ 임대인이 실소유주인지 반드시 대조 필요합니다. - 전세보증금 대비 시세 비교
▶ 전세보증금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세 위험이 높습니다.
▶ 인근 실거래가를 조회해 보증금이 합리적인지 판단해야 합니다. - 확정일자+전입신고
▶ 계약 당일 확정일자와 전입신고를 모두 완료해야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
▶ 계약만 하고 미루면 보증금 보호에 실패할 수 있습니다. - 보증보험 가입 가능 여부 확인
▶ HUG 전세보증금 반환보증이나 SGI서울보증에서 가입 가능 여부를 미리 확인하세요.
▶ 보증 거절 사유가 있다면 사기 위험 신호일 수 있습니다. - 공인중개사 등록 여부 검토
▶ 국토부 공인중개사 정보조회 시스템에서 해당 중개사의 등록 여부 및 과태료 이력 등을 확인하세요.
▶ ‘지인 소개’ 등 비정상 루트를 통한 계약은 위험도가 높습니다.
3. 2025년 기준 새로운 제도 및 유의사항
- 깡통전세 경보제 도입: 공시가 대비 보증금 비율이 높은 지역에 대해 정부가 위험 알림 제공
- 전세 사기 특별법 연장: 피해 임차인에 대한 임시거처, 이주비 지원 제도 지속
- 임차인 보호 앱 출시: 계약 전 보증금 회수 가능성을 확인해주는 모바일 서비스 확산 중
위 제도들은 보조 수단일 뿐, 임차인의 사전 점검과 의심 능력이 가장 큰 방어 수단입니다.
4. 이런 경우 사기 위험! 꼭 피하세요
- 전세보증금이 매매가보다 높은 ‘역전세’ 구조
- 임대인이 계약서상 본인이 아니거나 가족 명의 주장
- 계약서에 보증보험 관련 문구를 명확히 안 적는 경우
- 중개사가 등기부등본 열람을 회피하거나 “괜찮다”고만 말할 때
- 이사 당일 전입신고와 확정일자를 미루라고 하는 경우
위 상황이 하나라도 해당되면, 즉시 계약을 중단하고 재검토하는 것이 안전합니다.
5. 마무리: 가장 안전한 계약은 스스로 지키는 것
전세는 편리한 제도지만 잘못 접근하면 수천만 원, 수억 원의 피해로 이어질 수 있습니다. 법이 보호하지 못하는 순간에도 내가 나를 보호할 수 있는 실전 정보를 갖추는 것이 무엇보다 중요합니다.
위 체크리스트를 계약 전 반드시 확인하고, 의심되는 상황에서는 전문가나 가족의 조언을 받아 신중한 결정을 내리시기 바랍니다.
