1. 등기부등본 확인: 권리관계는 계약 전 반드시 확인
계약 전 반드시 확인해야 할 1순위는 등기부등본입니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유자, 근저당, 가압류, 임차권 설정 여부 등 실제 권리관계가 명시되어 있습니다.
- 등기부등본은 정부24·등기소에서 발급 가능
- 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 반드시 확인
- 근저당권 등 타인 권리 존재 시, 계약 후 보증금 손실 우려
2. 실거래가 확인: 시세보다 지나치게 저렴하면 의심
계약 전 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 네이버 부동산, 호갱노노 등을 활용해 최근 실거래 가격과 비교해야 합니다. 정상 시세보다 현저히 낮은 매물은 보통 하자, 권리문제, 계약사기 등의 위험이 존재합니다.
또한 전세가율이 90% 이상이면 깡통전세 리스크를 의심해야 하며, 근저당 설정 금액 + 보증금 > 매매가 구조일 경우 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
3. 계약서 핵심 조건: 금액, 날짜, 특약 조항 꼼꼼히 기입
- 계약금, 중도금, 잔금 금액과 지급일을 명확히 기입
- 인도일, 등기일은 구체적인 날짜로 명시
- 특약란에는 중개사가 말로 한 내용도 반드시 기재
- 건물 상태 확인 후 하자 책임 관련 특약도 포함 권장
분쟁 발생 시 계약서가 최종 기준이 되므로, 구두 약속은 법적 효력 없음을 기억해야 합니다.
4. 확정일자 + 전입신고: 보증금 보호의 핵심
임대차 계약의 경우 전입신고와 확정일자를 함께 갖춰야 대항력 + 우선변제권이 동시에 발생합니다. 이 두 가지가 있어야 보증금 반환이 법적으로 보호됩니다.
- 전입신고는 주민센터 or 온라인(정부24) 가능
- 확정일자는 계약서 지참 후 동 주민센터에서 신청
- 임차인 입장에서는 계약 당일 바로 신청하는 것이 안전
5. 중개사 확인: 등록 여부와 책임 보장 확인
공인중개사를 통한 거래 시에는 중개사무소 등록 여부와 공제조합 가입 유무를 꼭 확인해야 합니다. 이는 추후 분쟁 또는 손해 발생 시 중개사 책임을 묻기 위한 핵심 기준입니다.
- 중개사 등록 여부는 한국공인중개사협회에서 확인
- 중개보수는 계약서에 명시된 범위 내에서만 청구 가능
- 분쟁 발생 시 부동산 거래신고센터에 접수 가능
6. 마무리: 꼼꼼함이 부동산 계약의 기본
부동산 계약은 금액이 크고 되돌리기 어려운 결정이므로 계약 전 확인 항목들을 체크리스트로 관리하는 것이 좋습니다. 특히 등기부등본, 실거래가, 특약 조항, 보증금 보호 절차는 기본 중의 기본입니다. 안전한 거래를 위해 반드시 모르는 부분은 전문가와 상담한 후 계약하세요.
