1. 주택임대차보호법이란?
주택임대차보호법은 세입자의 권리 보호를 위해 1981년 제정된 법률로, 전·월세 계약을 맺은 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위한 최소한의 법적 장치입니다. 2020년 이후 개정된 내용 중 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 보증금 우선변제권 등은 실생활에 큰 영향을 미치고 있습니다.
2. 세입자가 꼭 알아야 할 5대 핵심 권리
- 계약갱신청구권 ▶ 2년 계약 후 한 차례 연장 요청 가능 (총 4년 보장)
▶ 계약 종료 6개월~2개월 전에 연장 의사 통지 필수
▶ 다만, 임대인이 실거주 의사를 증명할 경우 거절 가능 - 전월세 상한제 ▶ 갱신 계약 시 임대료 인상률은 5% 이내로 제한
▶ 임대인이 이를 초과하여 요구하면 법적 효력 없음 - 대항력 확보 (전입신고) ▶ 전입신고와 실제 거주를 완료하면 제3자에게도 임차권 주장 가능
▶ 등기된 임대차보다 우선순위 확보 가능성 있음 - 우선변제권 확보 (확정일자) ▶ 임대차계약서에 확정일자를 받으면 보증금 일부를 우선적으로 돌려받을 권리가 생김
▶ 전입신고와 함께할 경우 효과 극대화 - 임대차 계약서 서면 작성 의무 ▶ 모든 계약은 반드시 서면으로 체결하고, 주요 조건을 기재해야 분쟁 시 보호받을 수 있음
3. 주의해야 할 점
- 계약 갱신청구권은 1회만 행사 가능
- 계약 갱신 요청 시점이 법정기간을 벗어나면 권리 상실
- 전입신고와 확정일자는 계약 당일 또는 입주 직후 바로 신청해야 우선순위 확보
- 보증금 반환은 주택 매각·경매 시 후순위 임차인일 경우 위험
4. 2025년 변경사항 요약
2025년부터 일부 조정된 내용은 다음과 같습니다:
- 전입신고와 확정일자 동시 신청 온라인 시스템 도입 (주거복지포털 연계)
- 계약갱신청구 거절 사유 증명 강화 (임대인의 실거주 입증 요건 강화)
- 깡통전세 예방 경보제 확대 시행
5. 마무리: 법은 알고 써야 보호받는다
임차인에게 불리한 상황은 법률 지식의 부족에서 시작됩니다. 계약서를 읽기 전에 주택임대차보호법의 핵심 권리부터 이해하세요. 전입신고와 확정일자만으로도 보증금 수천만 원을 지킬 수 있습니다. 법은 가르쳐주지 않지만, 스스로 공부하면 충분히 방어할 수 있습니다.